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케이엔파트너스 부동산법률연구소입니다. 저희 케이엔파트너스 부동산법률연구소는 다수의 부동산 관련 법적 분쟁을 성공적으로 수행한 경험과 노하우를 보유하고 있습니다.
최근 주택임대차 시장에서 가장 뜨거운 주제는 바로 "전세계약갱신청구권"인데요.
몇년 전 세입자의 주거 안정을 도모하기 위해 주택임대차보호법에도 "계약갱신청구권"이 도입되었습니다.
계약갱신청구권은 본래 상가임대차보호법에만 있던 제도였는데요. 상가임대차보호법에 있던 내용을 주택임대차보호법에도 적용하여 세입자들이 최소 4년(2년+2년)의 거주를 보장받을 수 있게 되었습니다.
그런데 주택임대차보호법에 도입된 전세계약갱신청구권은 수많은 논란을 불러일으켰는데요. 집주인의 재산권을 지나치게 제약한다는 점이 비판의 주된 내용이었습니다.
세입자가 전세계약갱신청구권을 행사하게되면 집주인의 의사와 상관없이 임대차 계약은 전 임대차 계약과 동일한 조건으로 갱신이 되는데요.
세입자가 전세계약갱신청구권을 행사해 계약이 갱신된 경우 임대인이 청구할 수 있는 임대료 증액의 한도도 5% 이내로 제한이 됩니다.
이렇게 되면 임대인은 상승된 가격대로 세를 놓지 못하기 때문에 같은 아파트 단지 내에서 전세가가 수억원씩 차이가 나게되는 기이한 현상이 발생하게 됩니다.
전세계약갱신청구권을 행사해 갱신된 주택은 상승 전 가격대로, 새로 들어온 가구는 상승된 가격으로 전세계약을 체결하게 되어 같은 아파트 내에서도 전세가가 수억원씩 차이가 나는 현상이 발생하게 되는 것입니다.
이 때문에 세입자가 전세계약갱신청구권을 행사하게 되면 집주인은 아무래도 상승된 가격으로 세를 받지 못해 손해를 보고 있다는 느낌을 받을 수밖에 없습니다.
이로 인해 집주인은 허위 실거주 사유를 내세워더라도 기존 세입자를 내보낸 이후에 상승된 가격으로 새로운 세입자를 들여 막대한 임대 수익을 누리는 유혹에 빠지게 되는데요.
상승 전 전세가와 상승된 전세가의 차이가 크면 클수록 집주인이 이러한 유혹에 쉽게 넘어갈 수밖에 없습니다. 일단 허위 실거주 사유를 내세워 기존 세입자를 내보내고 상승된 가격으로 새로운 세입자를 들이는 것이죠.
허위 실거주 갱신사유로 계약갱신청구권이 무력화된 뒤 집주인이 새로운 세입자에게 상승된 가격으로 세를 준 경우에는 주택임대차보호법에 따라 집주인은 세입자에게 손해배상책임을 부담하게 됩니다.
현재 거래계에는 "손해배상금액이 얼마되지 않는다."는 내용이 정설처럼 퍼져있어, 집주인이 별다른 부담을 느끼지 않고 허위 실거주로 기존 세입자의 갱신청구권을 무력화시키는 사례가 굉장히 많습니다.
손해배상금액이 얼마되지 않기 때문에 손해배상청구소송이 걸리더라도 기존 세입자에게 얼마 물어주고 임대 수익을 누리면 그만이라는 인식이 집주인들 사이에 퍼져 있는 것입니다.
하지만 최근 한국은행 기준금리 상승으로 인해서 허위 실거주로 기존 세입자의 계약갱신청구권을 무력화시킨 집주인이 부담하는 손해배상금액이 급격하게 증가하고 있는 상황입니다.
주택임대차보호법은 전세계약갱신청구권 손해배상금액을 산출할 때 한국은행 기준금리를 고려하여 손해배상금액을 산출하도록 규정하고 있습니다.
한국은행 기준금리가 크면 클수록 집주인이 세입자에게 물어주어야 할 손해배상금액은 이에 비례해 증가하게 됩니다.
"집주인이 물어주어야 할 손해배상금액이 얼마되지 않는다."는 이야기가 거래계에 퍼진 것도 오랫동안 이어져 온 저금리 기조 때문이었습니다. 한국은행 기준금리가 낮을 때는 손해배상금액이 적게 산출되는 경우가 대부분이었던 것입니다.
그런데 최근 한국은행 기준금리가 급격하게 상승하여 집주인이 기존 세입자에게 물어주어야 할 전세계약갱신청구권 손해배상청구금액도 이에 비례해 증가하고 있는 상황입니다.
한국은행 기준금리는 0.5%였다가 현 시점에는 2.25%까지 상승한 상황인데요. 정부는 추가적인 인상을 예고하고 있는데, 정부의 예고대로 한국은행 기준금리가 추가적으로 상승한다면 전세계약갱신청구권 손해배상금액은 더 늘어날 것으로 보입니다.
한국은행 기준금리가 상승하기 전에는 보통 손해배상청구금액이 1000~2000만원 정도로 형성이 되었는데요. 최근에 상승한 한국은행 기준금리를 반영하면 이보다 훨씬더 많은 금액이 산출이 되고 있습니다.
현재 저희는 다수의 전세계약갱신청구권 손해배상청구소송을 진행하고 있는 중인데, 저희가 진행하고 있는 건 중에 손해배상금액이 5~6천만원에 이르는 사건도 많이 있습니다.
오늘 소개해드린 사안은 허위 실거주 갱신거절을 당한 세입자가 집주인을 상대로 손해배상청구소송을 진행한 사건이었는데, 산출된 손해배상금액이 3,400만원에 이르는 사건이었습니다.
오늘 소개해드릴 사안의 의뢰인은 허위 실거주 갱신거절을 한 집주인을 상대로 손해배상청구소송을 제기하였고 약 3400만원 상당의 손해배상을 하라는 승소 판결을 받게 되었습니다.
아래는 오늘 소개해드린 사안의 승소 판결문입니다.
오늘 소개해드린 사안에서 볼 수 있는 것과 같이 허위 실거주 갱신거절을 당한 세입자가 집주인을 상대로 청구할 수 있는 손해배상금액이 상당한 정도에 이른다는 것을 알 수 있습니다.
임대인의 입장에서는 거액의 손해배상책임을 물을 수도 있으므로, 이러한 불미스러운 일에 휘말리지 않도록 주의를 하셔야하겠습니다.
허위 실거주 갱신거절을 당한 세입자는 손해배상청구소송을 제기해 승소할 수 있는 증거자료를 보유하고 있는지 전문 변호사와 함께 검토를 해보고, 손해배상금액이 상당한 정도로 산출되고 증거자료도 충분한 경우에는 바로 전세계약갱신청구권 손해배상청구소송을 진행하시는 것이 바람직합니다.
전세계약갱신청구권 손해배상청구소송은 최근의 주택임대차보호법 개정으로 새롭게 생긴 소송으로 해당 소송을 실제로 진행해본 변호사 사무실이 많지 않은 상황입니다.
의뢰인의 입장에서는 해당 소송을 실제로 진행해본 경험을 보유한 변호사 사무실에 사건을 의뢰하는 것이 경험이 없는 변호사 사무실에 사건을 맡기는 것보다 훨씬 낫다고 할 수 있습니다.
케이엔파트너스 부동산법률연구소는 오늘 소개해드린 사안을 비롯해 다수의 전세계약갱신청구권 손해배상청구소송에서 승소한 경험과 노하우를 보유하고 있습니다.