이른바 "임대차 3법"을 둘러싸고 집주인과 세입자 사이의 갈등이 격화되고 있는데요. 임대차 3법의 핵심은 바로 "전세계약갱신청구권"입니다.
전세계약갱신청구권은 상가임대차보호법에만 존재하던 계약갱신청구권을 주택임대차보호법에 도입한 것입니다. 계약갱신청구권을 사용하면 임차인은 일방적인 의사표시로 계약기간을 같은 조건으로 연장시킬 수 있습니다.
이는 세입자의 주거 안정을 도모하기 위해 도입된 것인데요. 그런데 입법 초창기이다보니 아무래도 거래계에 많은 혼란이 있는 것으로 보입니다.
전세계약갱신청구권을 둘러싼 임대인과 임차인의 갈등은 심해지는 경우 소송전으로 비화가 되는데요. 최근 급증하고 있는 분쟁 유형 중의 하나가 바로 "전세계약갱신청구권 손해배상청구소송"입니다.
"전세계약갱신청구권 손해배상청구소송"은 집주인이 허위 실거주 사유를 내세워 세입자의 계약갱신청구권을 무력화시킨 뒤 상승된 가격으로 제3자에게 세를 준 경우 세입자가 집주인에 대하여 손해배상책임을 물을 목적으로 진행하는 소송입니다.
케이엔파트너스 부동산법률연구소는 다수의 전세계약갱신청구권 손해배상청구소송을 진행하여 승소한 경험과 노하우를 보유하고 있는데요. 그래서인지 최근 전세계약갱신청구권 손해배상청구소송에 관한 문의가 폭증하고 있는 상황입니다.
문의를 주시는 분들의 편의를 위하여서 전세계약갱신청구권 손해배상청구소송에 관해 가장 많이 문의를 주시는 질문에 대한 답변을 정리해드리도록 하겠습니다.
Q1. 최근 전세계약갱신청구권 손해배상청구소송이 늘어나고 있는 이유는 무엇인가요?
임대차3법 시행 이후 집주인과 세입자의 갈등이 격화되고 있고, 많은 경우 자체적으로 분쟁을 해결하지 못해 소송으로까지 이어지곤 합니다.
전세계약갱신청구권을 둘러싸고 집주인과 세입자 간의 갈등이 격화된 이유는 아무래도 매매가와 전세가가 전반적으로 폭등했기 때문인데요.
부동산 가격 폭등으로 세입자들은 오갈곳이 없는 신세가 되어버리고 말았습니다. 전세가가 너무 올라서 세입자 입장에서는 기존 가격으로 비슷한 수준의 매물을 찾는 것이 거의 불가능한 실정입니다. 그렇기 때문에 세입자는 전섹계약갱신청구권을 사용해 기존과 같은 조건으로 살고 있는 곳에서 2년 더 거주를 하기 원합니다.
반면에 집주인 입장에서는 임대수익, 시세 차익 등을 고려하면 기존 세입자를 내보내고 상승된 가격으로 새로운 세입자와 계약을 체결하기를 원합니다. 갭투자를 하는 입장에서는 상승된 가격으로 세입자가 들어가 있는 집이 기존 가격으로 세입자가 들어가 있는 집보다 잔금을 치루기가 훨씬 용이합니다. 이 경우 집주인은 기존 세입자를 내보내기 위해 실거주를 이유로 계약갱신을 거절하곤 합니다.
부동산 가격 상승으로 인해 나가지 않고 버티려는 세입자와 어떻게든 세입자를 내보내 수익을 보려는 집주인 간의 눈치싸움과 법적 분쟁이 증가하고 있다고 볼 수 있습니다. 특히나 허위 실거주를 이유로 집주인이 세입자를 내보낸 뒤 상승된 가격으로 제3자와 임대차 계약을 체결하면, 세입자는 집주인을 상대로 전세계약갱신청구권 손해배상청구소송을 제기하게 됩니다.
Q2. 소송을 해도 변호사 비용 떼고나면 남는게 없어 별로 실익이 없다는데 사실인가요?
세입자가 허위 실거주 갱신거절을 한 집주인을 상대로 전세계약갱신청구권 손해배상청구소송을 해도 실익이 없다는 이야기가 나온 이유는 법에서 정한 손해배상금액이 생각보다 적게 산출되기 때문이었습니다.
손해배상금액은 새롭게 체결한 임대차 계약의 환산월차임과 기존 임대차 계약의 환산월차임의 차액이 크면 클수록 증가하게 되는데요. 이를 계산해보았을 때 그다지 큰 금액이 나오지 않기 때문에 변호사 비용 등을 고려하면 별로 남는 것이 없어 소송 진행을 포기하게 되는 경우가 많았습니다.
하지만 모든 경우가 그런 것은 아닌데요. 새롭게 체결한 임대차 계약의 환산월차임과 기존 임대차 계약이 환산 월차임의 차액이 크면 클수록 이에 비례해 손해배상금액이 증가하기 때문입니다. 쉽게 이야기하면 임대료 상승 폭이 큰 지역일수록 손해배상금액이 높게 산출된다고 보시면 됩니다. 이런 경우에는 당연히 별다른 고민없이 소송진행을 결심하게 됩니다.
손해배상금액이 낮게 산출된 것은 한동안 이어진 저금리 기조의 영향 때문이기도 했습니다. 주택임대차보호법은 손해배상금액을 산출할 때 한국은행 기준금리를 적용하도록 규정하고 있습니다. 오랫동안 이어진 저금리 기조로 인해 손해배상금액이 낮게 산출되었던 것입니다.
하지만 최근 한국은행 기준금리가 급격하게 상승하여 기존보다 손해배상금액이 훨씬 높게 산출되고 있는 상황입니다. 한국은행 기준금리는 0.5%이었다가, 현재 3.0%로 상승한 상황인데요. 사안에 따라 다르기는 하지만, 상승한 한국은행 기준금리를 적용하면 손해배상금액이 수천만원에 이르는 경우도 굉장히 많습니다.
따라서 "소송을 해도 남는 것이 없어 실익이 없다더라"는 말만 믿고 소송 진행을 포기하기보다는 산출되는 손해배상금액을 먼저 계산해보시는 것이 바람직합니다.
Q3. 소송진행을 위해 세입자가 준비해야 할 것들은 어떤 것들이 있을까요?
전세계약갱신청구권 손해배상청구소송은 세입자가 전적인 입증책임을 부담하는 소송입니다. 따라서 소송진행을 위해서는 충분한 증거 자료를 모아두시는 것이 가장 중요합니다. 실제로 소송요건이 성립하지만 이를 입증할 수 있는 증거가 없어 소송진행을 포기하는 경우도 굉장히 많습니다.
전세계약갱신청구권 손해배상청구소송에서 승소하기 위해서는 (1) 집주인이 실거주를 이유로 계약갱신을 거절했다는 사실, (2) 이후 집주인이 상승된 가격으로 제3자에게 세를 주었다는 사실에 대한 증거가 있어야 합니다. 우리 법은 "증거재판주의"를 채택하고 있기 때문에, 소송에서 펼치는 주장이 사실이라고 하더라도 입증할 증거가 없으면 패소하게 됩니다.
(1) 집주인이 실거주를 이유로 계약갱신을 거절했다는 사실에 대한 입증자료로 생각해볼 수 있는 것은 문자메시지, 통화 녹취록, 카카오톡 등입니다. 어떤 것이든 형식은 무관하기 때문에 향후 소송 진행을 염두에 두고 계시다면 증거를 모아두시는 것이 가장 중요합니다.
(2) 기존 세입자 퇴거 후 집주인이 제3자에게 상승된 가격으로 세를 주었다는 사실은 동사무소에 가셔서 "확정일자 부여현황(계약갱신이 거절된 임차인용)을 발급 받으시면 확인이 가능합니다. 집주인이 제3자와 임대차 계약을 체결한 후 새로운 세입자가 확정일자를 부여받았다면 확정일자 부여현황을 확인해 새로운 임대차 계약의 내용을 확인하는 것이 가능합니다.
Q4. 소송기간은 얼마나 걸릴까요?
소송양상은 집주인의 반응에 따라 다르게 진행되고, 이 때문에 개별적인 사안에 따라 판결까지 소요되는 기간도 제각각 일 수밖에 없습니다. 실제 전세계약갱신청구권 손해배상청구소송을 진행해보면 사안에 따라 소장을 받은 집주인이 잘못을 바로 인정하기도 하고, 명백한 증거에도 말도안되는 이유를 대며 자신의 책임을 부인하기도 합니다.
저희 사무실에서 진행한 사건 중 가장 빠르게 종결된 사건은 소장 접수 후 3개월 내에 종결된 사건이 있습니다. 반면 1심 승소까지 7개월 정도 소요되었는데, 집주인이 항소를 하여 현재 항소심이 진행 중인 사건도 있습니다. 사건은 사안마다 개별적으로 다른데, 일반적인 민사소송의 경우 소장 접수시부터 판결선고시까지 6~8개월은 소요되는 것이 보통입니다.
Q5. 혼자 소송을 진행해도 될까요?
전세계약갱신청구권 손해배상청구소송은 관련법이 생긴지 얼마되지 않은 새로운 유형의 소송입니다. 따라서 이를 실제로 진행해본 변호사 사무실이 그다지 많지 않은 상황입니다. 풍부한 승소사례를 보유하고 있는 사무실은 더더욱 없다고 보시면 됩니다.
전세계약갱신청구권 손해배상청구소송은 새롭게 생긴 소송유형이어서 변호사 입장에서도 생소하기 때문에, 의뢰인의 입장에서는 사건을 실제로 수행해 승소 사례까지 보유하고 있는 변호사 사무실에 사건을 의뢰하시는 것이 바람직합니다.
아울러 나홀로 소송을 하다보면 임대인과 부딪힐 일이 생기게 되는데, 이미 감정이 상해버린 상태에서 임대인과 다시 부딪히는 것은 여간 불편한 일이 아닐 수 없습니다. 이러한 점을 고려해보았을 때 혼자 소송을 진행하시기 보다는 승소 사례를 보유하고 있는 변호사 사무실에 사건을 맡기시는 것이 바람직합니다.
전세계약갱신청구권 손해배상과 관련해 도움이 필요하시다면?