안녕하세요. 부동산에 관한 알짜 법률지식과 상식을 알려드리는 친절한 최성민 변호사입니다. 저는 강남구 삼성동 테헤란로에 위치한 케이엔파트너스 부동산전문변호사입니다.
부동산은 전세계적으로도 매우 안정적이면서 꾸준히 수익을 낼 수 있는 재테크의 방편이면서, 우리의 삶의 질을 결정하는 필수 생활요소인데요. 부동산은 인간 생활의 필수요소인 의식주 중 "주거"에 관한 것이기 때문에, 우리는 부동산 매매, 임대차, 사용대차 등 각종 계약을 체결하면서 살아갈 수 밖에 없습니다.
세상을 살아가는 사람에게는 누구나 안정적인 보금자리가 필요하기 때문에, 우리가 원하든 원하지 않든 부동산과 관련된 여러 종류의 계약을 접하며 사는 것입니다.
부동산 계약의 대표적인 유형으로는 "매매"와 "임대차"가 있습니다. 매매는 전 소유자에게 금액을 지불하고 부동산에 관한 소유권을 취득하는 것을 의미하고, 임대차는 소유자에게 일정 금을 지급하고 일정기간 동안 부동산을 빌려서 사용하는 계약 형태입니다.
부동산에 관한 계약은 일단 금액 자체도 크고 법적 분쟁이 시작되면 매우 복잡하고 다양한 양상을 띄게 되는 경향이 있습니다. 소송을 진행하다 잘못되면 거액의 돈을 상대방에게 물어줘야 하기 때문에, 일단 소송이 제기되면 소송에서 이기기 위해 양쪽 모두 전력을 다할 수 밖에 없고, 자연스럽게 수년간의 진흙탕 싸움이 될 수도 있습니다.
부동산에 관한 법적 분쟁이 발생하는 이유는 다양하지만, 가장 큰 이유 중의 하나는 부동산 계약의 법률적 의미를 잘 알지 못한 상태에서 계약을 체결하기 때문인데요.
부동산을 거래하는 당사자 모두 거래를 통해 얻게 될 이익에만 관심을 가지다 보니, 가장 기본적이며 중요한 법률 문제는 소홀히 생각하기 때문입니다. 또한 당사자 간 거래를 중개하는 공인중개사들도 기초적인 부동산 법 지식이 부족한 경우도 많습니다.
하지만 부동산 계약은 법률적인 부분이 어그러지면, 모든 것이 잘못되고 거액의 손실을 보기 때문에, 계약체결 진행 단계에서부터 법적인 부분을 각별히 신경써야합니다.
매매, 임대차 등 부동산과 관련된 계약은 일정한 기간을 두고 진행이 되는데요. 민법에서는 이를 "계속적 계약관계"라고 합니다.
실제로, 부동산을 매매할 때 계약서 쓰는 날 매매대금을 일시불로 한번에 지급하고 소유권을 가져오는 사례는 극히 희귀합니다. 일반적으로는 계약금, 중도금, 잔금 등의 명목으로 수 개월의 기간적인 여유를 두고 대금을 분할 지급하는 것이 보편적이지요. 임대차 계약 역시 마찬가지입니다.
부동산 계약서에 싸인을 한 후 임차인 또는 매수인은 계약금을 지급합니다. 일단 계약금을 서로 주고받게 되면 그때부터 법률 문제가 본격적으로 발생하게 되며 계약 당사자 일방이 변심하여 계약을 파기하는 경우에는 "부동산 계약금 반환"의 법적쟁송이 시작됩니다.
실제 거래계에서는 계약금을 주고받은 후에 어떠한 사정으로 부동산 계약이 정상 진행되지 않아 계약금을 돌려달라고 요청하는 일이 빈번합니다. 부동산 계약금을 지급받은 쪽에서는 어떻게든 계약금을 돌려주지 않으려고 하고, 지급한 쪽에서는 배액배상을 요구하기 때문에 분쟁이 쉽게 해결되지 않는 경우가 많습니다.
부동산 계약금 반환 가능여부는 구체적인 사실관계와 계약 조건에 따라지지만, 일반적으로는 아래 세 가지 사항을 체크해본다면 계약금 반환 가능성에 대한 대략적인 판단이 가능합니다.
(1) 계약의 중요부분에 대한 의사가 합치되었는지(즉, 계약이 성립되었는지) (2) 누구의 귀책사유(잘못)으로 계약이 파기된 것인지 (3) 위약금 약정(특약)이 존재하는지 |
우선, 부동산 계약금 반환이 가능하기 위해서는 "계약 자체가 성립"되어야 합니다. 실무에서는 부동산 계약금 반환에 관한 소송이 진행되면 한 쪽 당사자는 "계약이 아직 성립되지 않았다"고 주장하고 계약 성립여부가 주요한 쟁점이 됩니다.
왜 계약 성립이 문제가 되느냐면 정식 계약서를 쓰기 전에 공인중개사들 간의 문자메시지로 계약 조건에 대해 주고받은 경우가 많기 때문인데요. 계약을 파기한 당사자가 계약금 반환 책임을 회피하기 위해 "당사자가 서로 만나 계약서를 쓰지 않았기 때문에 아직 계약이 성립된 것이 아니다."라고 우겨보는 것입니다.
하지만 계약서를 쓰지 않았다고 해서 계약이 성립되지 않는 것은 아닙니다. 계약이라는 것은 기본적으로 계약의 중요조건에 대해 당사자들 간의 의사의 합치만 있으면 성립되는 것이기 때문입니다. 계약의 중요부분에 대해 쌍방간 동의가 있었다는 사실에 대한 입증만 있다면 계약서가 없어도 계약 체결은 인정됩니다.
두번째로 부동산 계약금 반환을 위해서는 내 귀책사유(잘못)가 아닌 상대방의 귀책사유(잘못)로 계약이 파기되었다는 사실에 대한 객관적인 입증이 되어야 합니다. 아래에서 살펴보겠지만 계약금은 별도의 약정이 있는 경우 "위약금"의 성격이 있습니다.
위약금이란 귀책사유 발생한 당사자가 받는 일종의 패널티라고 할 수 있습니다. 내 잘못(귀책사유)으로 계약이 파기되어 상대방이 손해를 받은 경우, 위약금으로 상대방이 입게 된 손해를 배상하는 것입니다. 따라서 소송을 통한 부동산 계약금 반환이 가능하기 위해서는 상대방의 귀책사유로 계약이 파기되었다는 것에 대한 입증이 필요합니다.
마지막으로, 부동산 계약금 반환이 가능하기 위해서는 "위약금 약정"이 존재해야 합니다. 이 부분은 당사자들이 놓치기 쉬운 부분인데요. 간혹 부동산 계약이 체결되었지만 위약금 약정이 존재하지 않는 경우가 있습니다. 이 경우에는 귀책사유 있는 상대방에게 손해배상을 청구하는 것이 불가능한 것은 아니지만, 위약금 약정이 있는 경우보다 훨씬 더 복잡한 과정을 거쳐야 합니다.
위약금 약정은 손해배상청구소송에서 당사자의 증명 책임을 경감시켜주는 기능을 하기 때문입니다. 위약금 약정이 있는 경우 손해의 발생사실만 입증이 되면 손해배상액 등을 입증하지 않아도 되므로 유리합니다.
"계약을 임의대로 해지한 경우 매수인은 계약금을 포기하고, 매도인은 계약금의 배액을 상환한다. 특별한 사정이 없는 한 계약금을 손해배상의 기준으로 본다."는 내용이 바로 위약금 약정입니다. 부동산 계약금 반환 소송을 준비하시는 분들은 계약서나 주고받은 문자메시지에 위약금 약정이 존재하는지 잘 따져보실 필요가 있습니다.
이처럼 부동산 계약금 반환 분쟁은 구체적인 계약의 조건과 사실관계에 따라 그 판단이 전혀 달라질 수 있기 때문에, 많은 돈이 얽힌 계약금 분쟁이라면 이번 블로그에서 소개해드린 일반적인 내용은 참고로 하되 보다 정확한 판단을 위해 계약서 등 관련 자료를 지참해 부동산 전문 변호사와 구체적인 상담을 받는 것이 좋습니다. 의뢰인의 입장이라면 부동산 계약금 반환 소송을 다수 수행하여 풍부한 승소 경험을 보유하고 있는 변호사에게 사건을 맡기는 것이 현명합니다.
부동산에 관한 법률 분쟁은 금액도 크고, 분쟁의 양상도 복잡하기 때문에, 확실한 처리를 원하신다면 관련 분야에 풍부한 경험과 노하우를 보유하고 있는 부동산전문변호사의 도움을 받으시는 것이 좋습니다.
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